Анализ рынка недвижимости Турции: Прогноз на ближайшие пять лет

Текущие данные показывают, что в ближайшие годы рынок недвижимости Турции продолжит расти в номинальном выражении. Однако важно различать номинальный рост и реальный рост (с учётом инфляции). Например, несмотря на рост цен на недвижимость на 46,4% в год в номинале, в реальном выражении цены снизились примерно на 14% из-за высокой инфляции. Это значит, что, хотя цены в турецких лирах увеличились, их фактическая покупательная способность упала. Тем не менее, ожидается, что номинальный рост продолжится благодаря высокой внутренней потребности и ограниченному предложению, а реальный рост станет возможным при условии снижения инфляции.

С макроэкономической точки зрения, с середины 2023 года правительство Турции перешло к более жёсткой денежно-кредитной и фискальной политике. В рамках официальной среднесрочной экономической программы поставлена цель снизить инфляцию с более чем 50% до однозначных значений (примерно 9,7%) к 2026 году. Это укрепило доверие инвесторов и позволило надеяться на постепенную стабилизацию экономики и валютного курса. При условии, что реформы будут продолжены до 2030 года, можно ожидать усиления экономической стабильности и роста доверия со стороны инвесторов, что положительно повлияет на рынок недвижимости.

Что касается спроса и предложения, то в настоящее время объём строительства не покрывает ежегодную потребность в жилье в Турции. По оценкам специалистов, ежегодно производится только около половины необходимого количества жилья. Этот дефицит предложения продолжит поддерживать рост цен, даже несмотря на экономические колебания. В то же время, спрос со стороны иностранных инвесторов, достигший пика в 2022 году, заметно снизился в 2023–2024 годах из-за изменений в миграционной политике и повышения порога для получения гражданства с $250 000 до $400 000. В 2024 году сделки с иностранцами составили всего около 1,6% от общего объёма продаж. Однако с ожидаемым снижением инфляции и стабилизацией турецкой лиры спрос со стороны иностранных инвесторов может начать восстанавливаться.

С учётом этих факторов, рынок недвижимости Турции до 2030 года, скорее всего, останется активным благодаря молодому населению, процессу урбанизации, масштабным инфраструктурным проектам и развитию туризма в прибрежных регионах. В случае успеха экономических реформ инвесторы смогут получить как номинальную, так и реальную прибыль от роста стоимости активов. Если же инфляция сохранится на высоком уровне, рост цен может остаться лишь номинальным. В целом, прогноз предполагает повышение стабильности и укрепление инвестиционного климата в период до 2030 года.

Выбор правильного времени для входа на рынок имеет большое значение для максимизации дохода. Учитывая текущие условия, период с 2024 по 2025 год может быть подходящим моментом для долгосрочных инвесторов. После стремительного роста цен в 2021–2022 годах рынок в 2023–2024 годах перешёл к фазе относительной стабильности и реальной коррекции цен. Цены в лирах продолжают расти, но с учётом инфляции недвижимость стала более доступной. Кроме того, высокие процентные ставки (более 30%) ограничили покупательскую способность местного населения, что дало преимущество покупателям с наличными средствами.

В некоторых регионах, таких как Аланья, где ранее доминировал иностранный спрос, спрос снизился, и появились выгодные предложения на вторичном рынке. Также владельцы объектов на стадии строительства всё чаще готовы продавать свои инвестиции по скидке для получения ликвидности, что создаёт возможности для покупки ниже рыночной стоимости.

Почему именно 2024–2025 годы?

• Высокие процентные ставки уменьшают конкуренцию со стороны покупателей в кредит и дают преимущество наличным инвесторам.
• Замедление инфляции (с 85% в 2022 году до около 52% в середине 2024 года) способствует снижению давления на реальные цены.
• Ожидается новый рост рынка после 2025 года благодаря снижению ставок и восстановлению спроса.
• В некоторых сегментах и регионах (например, элитная недвижимость в Стамбуле или прибрежные объекты в Анталье) наблюдаются временные ценовые снижения, что создаёт хорошую точку входа.

Таким образом, для инвесторов с горизонтом 5 лет, вход на рынок в этот период «затишья» может быть стратегическим решением перед ожидаемой новой волной роста с 2026 года.

В таблице ниже сравниваются Стамбул, Анкара, Анталья, Бодрум, Бурса и Трабзон по ценам, динамике, доходности и особенностям рынка:

Покупка за наличные даёт лучший дисконт (5–15%) и сильную позицию для торга.

Рассрочка доступна в новых проектах, особенно в Стамбуле и Анталье. Обычно 30–50% предоплата и 12–36 месяцев без процентов.

Проекты с госгарантией могут предложить рассрочку до 10 лет и более высокую надёжность.

Недавние экономические реформы в Турции направлены на достижение макроэкономической стабильности. Ключевые последствия:

• Снижение внутреннего спроса, что создаёт благоприятные условия для инвесторов с наличными.
• Падение инфляционных ожиданий, что может привести к реальному росту цен.
• Относительная стабильность валютного курса, что важно для иностранных инвесторов.

Если правительство сможет достичь своих целей, то инвесторы, вошедшие в рынок в 2024–2025 гг., могут рассчитывать на реальную прибыль к 2030 году. В противном случае возможны только номинальные приросты.

Крупнейшие международные организации выражают всё больший оптимизм по отношению к экономике Турции:

• МВФ отметил улучшение политики и прогнозирует снижение инфляции до 24% и экономический рост около 4% в год.
• Всемирный банк считает, что реконструкция после землетрясения обеспечит активность в строительном секторе.
• Fitch и S&P повысили кредитный рейтинг страны.
• Moody’s впервые за 11 лет повысило рейтинг Турции, признав эффективность реформ.

Общее мнение — Турция восстанавливает доверие инвесторов, а рынок недвижимости становится всё более привлекательным для иностранных вложений.

Как Турция выглядит на фоне таких стран, как Грузия, Северный Кипр, Греция и ОАЭ:

• Грузия: высокая доходность и стабильная валюта, но ограниченный рынок. Турция имеет больший масштаб и долгосрочный потенциал.
• Северный Кипр: низкий порог входа и простота покупки, но существуют политические и юридические риски.
• Греция: стабильность в рамках ЕС, но доходность от аренды ниже, а стоимость входа выше.
• ОАЭ (Дубай): высоколиквидный рынок без налогов, но цены на недвижимость значительно выше. Турция выигрывает в стоимости входа и даёт возможность получения гражданства.

Налоговая нагрузка для инвесторов в Турции относительно умеренная и прозрачная:

• Налог при передаче права собственности (Tapu): 4% от стоимости сделки (обычно оплачивается покупателем).
• НДС (KDV): до 18% на новые объекты, но иностранцы могут получить освобождение при покупке за валюту.
• Ежегодный налог на имущество: от 0,1% до 0,2% от оценочной стоимости — очень низкий по мировым меркам.
• Налог на доход от аренды: прогрессивный от 15% до 40%, но есть освобождения и возможность списания расходов.
• Налог на прирост капитала: если недвижимость удерживалась более 5 лет — полностью освобождается от налогообложения.
• Нет налога на богатство или наследство, специфичных для иностранных владельцев.
• Существуют государственные стимулы: рассрочка, освобождение от НДС, скидки от застройщиков.

Турция предлагает высокую потенциальную доходность, доступный порог входа и улучшающиеся экономические показатели. Несмотря на краткосрочную волатильность, среднесрочная и долгосрочная перспектива выглядит позитивно. Благодаря разнообразию объектов, растущей экономике и умеренным налогам, Турция остаётся одним из самых привлекательных развивающихся рынков недвижимости в мире.